Kui müüd oma korteri, maja või maatüki, võib riik saadud summa pealt nõuda tulumaksu. See tähendab, et osa müügist teenitud rahast tuleb maksta maksuna. Aga alati ei pea maksma. Allpool selgitan, millal maks tuleb ja kuidas seda arvutatakse.
1. Mis on tulumaks kinnisvara müügilt?
- Kui müüd kinnisvara kallimalt, kui selle kunagi ostsid, on vahe kasum.
- Sellelt kasumilt tuleb maksta tulumaksu 22% (alates 2025. aastast).
- Kui müüd sama hinnaga või odavamalt, maksma ei pea.
2. Millal tulumaksu ei pea maksma?
- Oma kodu müümisel – Kui elasid seal ise ja see oli sinu elukoht.
- Maksuvabastus kehtib üks kord kahe aasta jooksul – Kui oled viimase 2 aasta jooksul juba ühe kodu maksuvabalt müünud, tuleb järgmise pealt maksta.
- Suvila või aiamaja – Maksuvaba ainult siis, kui:
- oled seda omanud üle 2 aasta
- kinnistu on väiksem kui 0,25 hektarit
- ja see oli sinu elukoht või suvekodu.
3. Kuidas tulumaksu arvutatakse?
Näide 1 – maksuvaba kodu müük
- Ostsid korteri 100 000 € eest.
- Elasid seal ise 5 aastat.
- Müüd korteri 150 000 € eest.
- Tulumaksu ei maksa, sest see oli sinu kodu.
Näide 2 – investeeringu müük (maksustatav)
- Ostsid korteri 70 000 € eest.
- Panid remonti 20 000 €, maksid notaritasusid 1 000 €.
- Müüd 110 000 € eest.
- Kasum = 110 000 − 70 000 − 20 000 − 1 000 = 19 000 €
- Tulumaks = 19 000 × 22% = 4 180 €
Näide 3 – kodu müük, kuid kahe aasta reegel ei täitu
- Müüsid ühe kodu 2023. aastal maksuvabalt.
- Tahad järgmist kodu müüa 2024. aastal.
- Maksuvabastus enam ei kehti – tuleb maksta 22% kasumilt, sest kahe aasta piirangut pole täidetud.
4. Olulised reeglid meeles pidada
- Hoia kõik dokumendid alles: ostu-müügi lepingud, remondiarved, notaritasude kviitungid.
- Tõesta, et seal elasid: sissekirjutus, elektriarved või korteriühistu kinnitused võivad aidata.
- Deklaratsioon: maks tuleb kirja panna järgmise aasta tuludeklaratsioonis (nt müük 2025 → deklaratsioon 2026).
Kokkuvõte
- Kui oled kinnisvaraga kasumit teeninud, tuleb maksta 22% kasumilt tulumaksu, välja arvatud juhul, kui see oli sinu kodu ja kahe aasta reegel on täidetud.
- Kui müüd sama hinnaga või odavamalt, maksma ei pea.
- Hoia alati dokumendid alles ja vajadusel küsi abi maksuasjatundjalt või maaklerilt, et mitte maksta rohkem, kui vaja.
Korduma kippuvad küsimused kinnisvara tulumaksu kohta
1. Kas kinnisvara müügilt peab alati tulumaksu maksma?
Ei pea. Kui müüd kinnisvara, mis oli sinu elukoht ja pole viimase kahe aasta jooksul teist kodu maksuvabalt müünud, siis tulumaksu ei võeta.
2. Kui palju on tulumaks kinnisvara müügil?
Tulumaks on 22% kasumist. Kasum = müügihind – ostuhind – remondi- ja notarikulud – maakleritasu.
Näide: müüd 120 000 €, ostsid 100 000 €, tegid kulusid 5 000 €.
Kasum = 15 000 €, tulumaks = 3 300 €.
3. Kas päranduseks saadud maja müügil peab tulumaksu maksma?
Jah, tavaliselt peab. Kui saad päranduseks korteri, maja või maatüki ja hiljem selle müüd, siis maksad 22% kasumist.
Oluline on teada, et:
- Soetusmaksumus ei ole pärimise hetke turuhind ega ka mitte see hind, mille eest pärandaja kunagi vara ostis.
- Maksuameti reegli järgi loetakse soetusmaksumuseks ainult need kulud, mille sina ise pärast pärimist teed (nt remont, notaritasu, hindamine, maaklertasu).
Näide:
- Saad päranduseks korteri ja müüd selle 100 000 € eest.
- Teed pärast pärimist remonti 5 000 € ja maksad notaritasu 500 € → kokku 5 500 € kulusid.
- Kasum = 100 000 – 5 500 = 94 500 €
- Tulumaks = 94 500 × 22% = 20 790 €
Kui aga elad pärast pärimist ise selles korteris ja see saab sinu elukohaks, võib müük olla maksuvaba, kui kahe aasta jooksul pole juba ühte kodu müüdud ilma maksuta.
4. Mis juhtub, kui ma ei deklareeri kinnisvara müügi kasumit?
Maksuamet saab andmed tehingust notari kaudu ja näeb, kas oled kasumit teeninud. Kui ei deklareeri, võivad järgneda intressid ja trahvid.
5. Kas tulumaksu saab vähendada?
Jah, kui sul on olemas arved ja kviitungid remondi- ja müügikulude kohta. Need lahutatakse kasumist enne tulumaksu arvutamist. Ilma dokumentideta neid kulusid maha arvata ei saa.
6. Kui kaua pean elama kodus, et maksuvabastus kehtiks?
Seadus ei määra täpset kuude arvu, kuid pead suutma tõendada, et see oli sinu tegelik elukoht (sissekirjutus, kommunaalarved, pere elukoht jms).
7. Kui müün sama hinnaga või odavamalt, kas pean maksma?
Ei pea. Kui tehingust kasumit ei teki, siis tulumaksu ei arvestata.
8. Kas välismaal elades kehtivad samad reeglid?
Jah, kui oled Eesti maksuresident, maksad Eestis samade reeglite järgi. Kui oled teise riigi maksuresident, tuleb arvestada ka selle riigi seadusi.
9. Millal tuleb tulumaks tasuda?
Tulu tuleb deklareerida järgmise aasta tuludeklaratsioonis (näiteks müük 2025 → deklaratsioon 2026 kevadel). Maksu tasumise tähtaeg on tavaliselt 1. oktoober.
10. Kui sageli saan maksuvabalt kodu müüa?
Üks maksuvaba kodu müük iga kahe aasta jooksul. Kui teed tehingu varem, tuleb tulumaks maksta.
📞 Soovid teada, kui palju peaksid sina oma kinnisvara müügilt tulumaksu maksma? Võta minuga ühendust, aitan arvutada ja annan nõu, kuidas seaduslikult maksukoormust vähendada.