Korteri üürimine ja maksud Eestis – mida peab eraisik teadma?
Korteri üürimine on Eestis üks levinumaid viise kinnisvarast püsitulu teenida. Samas tekitab just maksustamine üürileandjatele kõige rohkem küsimusi. Eriti sageli otsitakse vastuseid teemadel korteri üürimine maksud ja üüritulu tulumaks, sest vale arusaam võib viia ebavajalikult suure maksukoormuseni.
Üüritulu maksustamine Eestis
Eestis maksustatakse korteri üürimisest saadud tulu füüsilise isiku tulumaksuga. Alates 2025. aastast kehtib tulumaksumäär 22% ning sama määr jääb kehtima ka 2026. aastal. See määr rakendub nii töötasule kui ka üüritulule.
Oluline on mõista, et tulumaksu ei arvestata automaatselt kogu laekunud üüritulult. Seadus võimaldab eraisikul üüritulu maksustamist oluliselt lihtsustada.
Korteri väljaüürimine eraisikuna ja 20% kulude mahaarvamine
Korteri väljaüürimisel eraisikuna on lubatud kasutada 20% automaatset kulude mahaarvamist. See tähendab, et viiendik üüritulust loetakse kuluks ilma, et oleks vaja kuludokumente esitada.
Praktikas maksustatakse seega ainult 80% üüritulust. See teeb üüritulu tulumaksu tegeliku määra märgatavalt madalamaks kui nominaalne 22%.
Näide üüritulu maksuarvestusest
Kui korteri üür on 1 000 eurot kuus, on aastane üüritulu 12 000 eurot. Maksustatav osa on 9 600 eurot ning tulumaks 2 112 eurot. Tegelik maks kogu üüritulult on ligikaudu 17,6%.
See on põhjus, miks korteri üürimine eraisikuna on paljudele omanikele maksuliselt soodne lahendus.
Maksuvaba tulu mõju üüritulu maksustamisele
Üüritulu maksustamist mõjutab ka maksuvaba tulu. 2025. aastal sõltub maksuvaba tulu inimese kogusissetulekust ning võib ulatuda kuni 7 848 euroni aastas.
Alates 2026. aastast kehtib ühtne maksuvaba tulu 8 400 eurot aastas sõltumata sissetuleku suurusest. See muudab üüritulu maksuarvestuse selgemaks ja prognoositavamaks, eriti nende jaoks, kellel üüritulu on peamine sissetulek.
Millal korteri üürimine maksustatakse teistmoodi?
Kirjeldatud maksureeglid kehtivad tavapärase eluruumi üürimise korral. Kui korterit kasutatakse majutusteenuse osutamiseks, lühiajaliseks üüriks või koos lisateenustega, võivad rakenduda teised maksureeglid ning lisanduda täiendavad kohustused.
Sellisel juhul tasub maksukäsitlus enne tegevuse alustamist läbi analüüsida.
Korteri üürimine eraisikuna või ettevõtte alt?
Korteri üürimine eraisikuna sobib eelkõige juhul, kui eesmärk on stabiilne üüritulu ning portfell on väike. Ettevõtte alt üürimine muutub mõistlikuks siis, kui kinnisvara kasutatakse aktiivseks investeerimiseks ja tulu reinvesteerimiseks.
Õige valik sõltub alati konkreetsetest numbritest ja eesmärkidest.
Kokkuvõte: korteri üürimine ja maksud
Korteri üürimine Eestis on eraisikule maksustamise mõttes suhteliselt lihtne ja läbipaistev. 20% automaatne kulude mahaarvamine, 22% tulumaksumäär ning alates 2026. aastast ühtne maksuvaba tulu loovad selge raamistiku, mille alusel saab üüritulu realistlikult planeerida.
Kui soovid hinnata, milline on sinu korteri puhul optimaalne üürihind ja milline maksukoormus sellega kaasneb, tasub teha personaalne arvutus. Just numbrid näitavad, kui tulus kinnisvara tegelikult on.
Alljärgnev tabel annab kiire ülevaate, millised maksud ja määrad kehtivad korteri üürimisel eraisikuna Eestis aastatel 2025–2026.
| Teema | Kehtiv määr / reegel | Selgitus | Allikas |
|---|---|---|---|
| Tulumaksumäär (füüsiline isik) | 22% | Kehtib kõikidele tuludele, sh üüritulu. Rakendub alates 01.01.2025 ja kehtib ka 2026. aastal. | Maksu- ja Tolliamet |
| Kulude automaatne mahaarvamine üüritulult | 20% üüritulust | Kulude tõendamine ei ole vajalik. Maksustatakse 80% üüritulust. | Maksu- ja Tolliamet |
| Efektiivne tulumaks üüritulult | ~17,6% | 22% × 80% = 17,6% kogu üüritulust. | Arvutus EMTA reeglite alusel |
| Maksuvaba tulu 2025 | kuni 7 848 € / aastas | Sõltub kogu sissetulekust, väheneb tulu kasvades. | Maksu- ja Tolliamet |
| Maksuvaba tulu alates 2026 | 8 400 € / aastas | Ühtne maksuvaba tulu, ei sõltu sissetuleku suurusest. | Maksu- ja Tolliamet |
| Maksuvaba tulu pensionäridele (2026) | 9 312 € / aastas | Kehtib vanaduspensionäridele. | Maksu- ja Tolliamet |
Kasutatavad ametlikud allikad
- Maksu- ja Tolliamet – Tulumaksumäärad:
https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/tulumaks - Maksu- ja Tolliamet – Üüritulu maksustamine ja 20% kulude mahaarvamine:
https://www.emta.ee/eraklient/tulu-deklareerimine/kinnisvara-muuk-ja-uur - Maksu- ja Tolliamet – Maksuvaba tulu arvestamine:
https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/maksusoodustused/maksuvaba-tulu - Rahandusministeerium / riiklik maksureform 2026 selgitused:
https://www.emta.ee/uudised
Vajad selgust oma korteri üüritulu ja maksustamise osas?
Iga kinnisvara ja omaniku olukord on erinev. Üüritulu tegelik tasuvus sõltub nii üürihinnast, maksustamisest kui ka sellest, kas korterit on mõistlik välja üürida eraisikuna või ettevõtte alt.